Продажа квартиры на вторичном рынке: какие документы нужны и как они должны быть оформлены

06.08.2018

Одним из главных условий подготовки сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке — продавец обязан предъявить покупателю определенный пакет документов в оригиналах. Какие это документы и как они должны быть оформлены – рассказываем в статье.

Как заключается договор

Согласно правилам Гражданского кодекса Украины (ГКУ), договор отчуждения недвижимости участники сделки заключают у нотариуса.

Подготовку документов для регистрации договора у нотариуса участники сделки могут провести в агентстве недвижимости. Услуги риелторов оплачиваются по предварительной договоренности – покупателем или же продавцом.

Документы продавца для сделки купли-продажи

– паспорт — для совершеннолетних в возрасте старше 18 лет и несовершеннолетних в возрасте старше 14 лет. Если владелец продаваемой квартиры — несовершеннолетний — свидетельство о рождении;

– идентификационный код всех собственников квартиры, в том числе и несовершеннолетних;

– разрешение на отчуждение из государственного органа опеки — если владелец или совладелец квартиры малолетний, несовершеннолетний или нетрудоспособный гражданин;

– документ о праве собственности на квартиру;

– технический паспорт объекта недвижимости;

– оригиналы свидетельства о браке, расторжении брака или смерти супруги/супруга;

– письменное и нотариально заверенное разрешение одного из супругов на отчуждение объекта, если жилье было куплено супругами во время брака;

– акт независимой оценки рыночной стоимости квартиры;

– справка об отсутствии долгов по квартплате и коммунальным платежам;

– справка об отсутствии долгов за газ при использовании в квартире газовой плиты — из местного предприятия газоснабжения.

Проверка паспорта продавца

В паспорт вклеены фотографии гражданина в возрасте 25 и 45 лет. Если гражданин менял фамилию или имя по своей инициативе или при вступлении в брак — это отражают соответствующие записи паспортистов.

Проверка свидетельства о праве собственности

В Украине обладают равной юридической силой бумажные и электронные свидетельства о правах собственности. Изначально на территории Украины регистрацию всех договоров проводило БТИ. С 2013 года начала действовать электронная регистрация , при этом БТИ выдавало бумажную регистрацию и регистрировало в электронном виде. В бумажной форме нотариусы начали выдавать свидетельства с 2016 года.

Свидетельство о праве собственности на бумажном бланке, выданное до 2016 года представляет собой документ с водяными знаками, регистрационным номером и записью — на основании договора отчуждения недвижимости, по которому владелец получил право собственности на квартиру. Документ должен быть заверен подписью и печатью нотариуса.

О получении  после 2016 года  правах собственности свидетельствует запись в электронном Госреестре прав. Для заключения сделок с недвижимостью продавец предоставляет покупателю бумажную копию выписки из Госреестра. Такую выписку продавец запрашивает через нотариуса.

Проверка договоров, на основании которых продавец стал собственником квартиры

Согласно правилам ГКУ, граждане получают недвижимость в собственность, совершив такие договоры:

– купли-продажи;

– обмена;

– дарения;

– наследственного;

– пожертвования;

– ренты;

– пожизненного содержания.

При подготовке сделки купли-продажи продавец предъявляет покупателю оригинал соответствующего нотариально заверенного договора.

Проверка отягощений имущества

По заявлению продавца нотариус готовит выписку об отсутствии отягощений квартиры из Государственного реестра:

– вещных прав и отягощений недвижимости;

– запретов на отчуждение имущества;

– ипотек.

При подготовке сделки продавец предъявляет покупателю бумажные копии соответствующих выписок, заверенных нотариусом.

Проверка ограничений на сделку с несовершеннолетним владельцем квартиры

Сделки с недвижимостью, которой владеют несовершеннолетние граждане, одобряют органы государственной опеки и попечительства.

По заявлению продавца — родителя, опекуна или попечителя — органы госопеки и попечительства выдают разрешение провести сделку. Продавец показывает покупателю такое разрешение.

Проверка согласия совладельцев квартиры

Для этого продавец предъявляет покупателю нотариально заверенное письменное согласие на сделку супруга-совладельца.

Проверка технического паспорта квартиры

Технический паспорт квартиры составляет бюро технической инвентаризации (БТИ). В документе приведены параметры объекта. Техпаспорт меняется в случае, если изменилась площадь. Если владельцы не проводили реконструкцию, техпаспорт действует по умолчанию. Покупателю надо выяснить — проводили или нет реконструкцию владельцы. Если на момент подготовки сделки купли-продажи срок завершения реконструкции составляет 5 лет — продавцу надо заказать новый технический паспорт.

Проверка вывода независимой оценки недвижимости

Продавцы квартиры самостоятельно заказывают независимую оценку у лицензированных оценщиков. Их данные нотариус ежемесячно направляет в Государственную фискальную службу в отчетах о зарегистрированных сделках. Если в пакете продавца акта независимой оценки нет, нотариус сделку не регистрирует.

Проверка платежных обязательств

Квитанции об оплате коммунальных платежей должны быть датированы месяцем, который предшествует тому, когда стороны намерены заключить сделку. Справки об отсутствии задолженностей выдают ЖЭК, компания, эксплуатирующая здание, предприятия поставщики электричества, тепла и газа.

Проверка регистрации жильцов отчуждаемой квартиры

Нотариус регистрирует договор при условии, что жильцов продаваемой квартиры и у покупателей открыты счета в банке. Продавец может быть зарегистрирован в другом месте или выписаться из продаваемой квартиры.

Нужна помощь в продаже квартиры – обратитесь в АН “Инфосервис”. У нас вы можете получить все услуги “под ключ” – риелтора, нотариуса, оценщика и т. д. Мы берем все вопросы, связанные с продажей на себя. Обращайтесь по номеру: (056) 376 00 90.